「また家賃上がるの!?」飲み込むのはまだはやい!借主が最初にやるべきこととは?成功例もご紹介。
「また家賃が上がるの?」
ある日ポストに届いた一枚の紙を見て、思わずそうつぶやいた方は多いのではないでしょうか。物価の上昇が続く今、「家賃が上がった」「うちの家賃、高すぎない?」と感じる場面が増えています。しかも、その紙には「近隣の相場に合わせて」と、それらしい資料まで付いていたりします。すると「そういうものなのかな」と思って、そのまま従ってしまう方がとても多いんです。
でも、ちょっと待ってください。家賃はもともと、貸主と借主が合意して決めたものです。届いた紙は「増額のお願い」であって、その金額がそのまま確定したわけではありません。実際に、管理会社へ電話を一本かけただけで、増額幅が小さくなったり、据え置きになったりしたケースもあります。
この記事では、増額の通知が届いたときに借主が最初にやるべきことを、法律のポイントとあわせてお話しします。話し合いで結論が動いた成功例もご紹介します。
1. 届いた紙は「決定事項」ではなく「お願い」
「来月から家賃を5万円増額します」。そんな書面が届くと、「もう決まったことなんだ」と受け止めてしまいますよね。でも、その紙は決定通知ではありません。貸主側の「上げさせてください」という申し入れです。まずは、その仕組みから見ていきましょう。
賃貸借契約は「合意」で成り立っている
今のお部屋の家賃は、契約書に書かれています。つまり、貸主さんと借主さんの両方が「この金額で」と納得して決めたものです。契約は片方の都合だけで自由に変えられるものではないので、増額についても、まずは話し合って合意するのが基本になります。
ただ、ここは正直にお伝えしておきますね。借地借家法32条では、税金などの負担が増えたときや、経済事情の変動で家賃が不相当になったときに、貸主が増額を「請求」できると定められています。貸主が「上げたい」と言うこと自体は、法律上認められた権利なんです。とはいえ、請求されたからといって、その金額がそのまま決まるわけではありません。いくらが妥当かは、これから話し合って決めていくことになります。
合意できなければ、調停や裁判で決まる
話し合いがまとまらないときは、裁判所の手続きで妥当な金額を決めることになります。しかも、賃料の増減をめぐる訴訟を起こす前には、原則として先に調停を経る決まりになっています(調停前置)。つまり、協議が整わなければ調停、それでもだめなら訴訟、という順番です。貸主にとっても、決して手軽な道ではないんですね。
決まるまでは、今の家賃を払っていい
では、合意できない間、家賃はどうすればいいのでしょうか。借地借家法32条2項には、増額を正当とする裁判が確定するまでは、借主は「相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる」と書かれています。つまり、争いになっている間は、自分が妥当だと考える額、通常は今の家賃を払っていれば、滞納にはなりません。ただし、無視していいという意味ではないんです。裁判で増額が確定した場合は、足りなかった差額に年1割の利息を付けて支払うことになります。だから大切なのは、黙って従うことでも放置することでもなく、「その金額は妥当なのか」を確かめて、話し合いの場に出ることです。
まずは「押印しない」ことから
書面に署名や押印を求められても、その場で応じる必要はありません。押してしまえば「合意した」ことになってしまうからです。「とりあえずハンコだけ先に押しておいてください」と言われることもあるかもしれません。そんなときも、内容を確認したいので持ち帰ります、と伝えれば大丈夫です。合意の証拠が残る前に、いったん立ち止まる。これが最初の一歩です。
2. 管理会社は「正当性」を主張してくる
「納得できません」と伝えると、管理会社からは「近隣の相場に合わせた金額です」「物価も上がっていますので」と説明されることが多いです。ここで「そう言われたら仕方ないか」と引き下がる方が多いのですが、話し合いは、実はここからが本番です。
資料が付いているのには理由がある
通知に、近隣の類似物件の家賃一覧などが付いていることがあります。これは、増額に「正当な理由がある」と示すための材料です。借地借家法32条では、税金などの負担の増減、土地や建物の価格や経済事情の変動、そして近くの同じような建物の家賃と比べて不相当になったとき、といった事情があれば増額を請求できるとされています。資料は、これらを裏づけるために付いているわけです。分厚い資料が付いていると気後れしてしまいますが、「資料がある」ことと「5万円が正しい」ことは、別の話です。
物価変動や相場の上昇は、正当な理由になりうる
ここも正直に押さえておきます。周辺の相場が実際に上がっていたり、固定資産税などの負担が増えていたりすれば、増額そのものは認められる可能性があります。「値上げなんて一切おかしい!」という主張は通りにくいですし、管理会社にも取り合ってもらえません。物価が上がっている今は、貸主側の負担が実際に増えていることも少なくないからです。だからこそ、頭ごなしに否定するのではなく、「その金額が妥当かどうか」に絞って話すほうが、きちんと聞いてもらえます。
争点は「上げていいか」ではなく「5万円が妥当か」
大切なのは、増額する理由があることと、5万円という額が妥当なことは別問題、という点です。資料を受け取ったら、まず比較されている物件が、築年数や広さ、駅からの距離、設備の面で自分の部屋と近いかを見てみてください。次に、その家賃が新規募集の金額ではないかも確認しましょう。新規募集の家賃は、住み続けている人の家賃より高めになる傾向があります。さらに、前回家賃を決めたときから、その額を上げるほど状況が変わったのか、一度に上げる幅として大きすぎないか、という点も大事です。
「相場が上がっているから上げる」は理由になっても、「だから5万円」の根拠にはなりません。この「額」の根拠を問えるのが、借主の立場です。
反論は「質問」から始めていい
電話で感情的に抗議する必要はありません。「この比較物件は、うちと条件が近いのでしょうか」「5万円はどう算出されたのですか」と、根拠を聞くだけで十分です。答えがあいまいなら、書面で示してもらえるよう頼んでみましょう。それだけでも、管理会社側は「きちんと確認する人だな」と受け取ります。
3. 借主が最初にやるべきこととは?
結論から言うと、最初にやることは管理会社への電話です。弁護士を探すことでも、ネットで調べ続けることでもありません。書面に押印する前なら、話し合いで結論が動く余地は十分あります。
電話の前に、契約書を確認する
電話をかける前に、手元の賃貸借契約書を見ておきましょう。確認したいのは3つです。まず、「家賃を増額しない」という特約(不増額特約)があるかどうか。あれば、その定めが優先されます。次に、「○年ごとに家賃を改定する」といった自動増額の特約がないか。あれば前提が変わってきます。最後に、定期借家契約かどうか。定期借家は増額や減額の扱いが契約内容で決まるため、普通の賃貸借と結論が変わることがあります。ここを見ておくだけでも、電話での話の進め方が変わります。
電話で伝えることは、3つだけ
難しい法律の話は必要ありません。伝えるのは3つだけです。ひとつ目は、「通知は受け取りました。ただ、現時点では合意していません」。ふたつ目は、「この金額の根拠を教えてください」。比較物件の条件や、5万円の算出方法を聞いてみましょう。みっつ目は、「検討したいので、内容を書面でいただけますか」。とくにひとつ目が大事で、あいまいに「わかりました」と返してしまうと、口頭でも了承したと受け取られかねません。
電話のときのコツ
電話では、感情的にならず、質問のかたちで話すのがコツです。日時や担当者さんの名前、話した内容はメモしておくと、あとで話し合いが長引いたときに役立ちます。電話をかける時間帯も、平日の日中など、担当者さんがしっかり対応できるタイミングを選ぶと、落ち着いて話せます。その場で結論を出さず、「検討して改めて連絡します」と切り上げても大丈夫です。担当者さんが貸主の意向を伝えているだけで、決定権がない場合もあります。そのときは、「貸主さんに確認していただけますか」と頼んでみてください。
話し合いで「間をとって」落ち着くこともある
貸主にとっても、調停や裁判は手間も時間もかかります。ですから、借主が根拠を尋ねて、まだ合意していないという姿勢を見せると、増額幅を縮める、開始時期を遅らせる、据え置きにする、といった提案が返ってくることがあります。電話一本で条件が動くことがあるのは、このためです。借主は、思っているほど不利な立場ではありません。ただし「無視していい」わけではなく、「妥当な額か確認して、話し合う」という姿勢が大切です。
電話で決まらなかったら
話し合いで折り合えないときは、自治体の住宅相談窓口や消費生活センター、無料の法律相談を案内してくれる法テラス、そして簡易裁判所の調停といった相談先があります。調停は、調停委員を交えて話し合う手続きなので、いきなり裁判になるわけではありません。
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4. 成功した人たちの話
※以下は、よくあるご相談の流れをもとに再構成した事例です。結果はお部屋や契約内容、周辺相場によって異なります。
Aさんの場合:5万円の増額通知が、1万円の増額に
Aさん(30代・会社員)の家に、ある日「来月から家賃を5万円増額します」という書面が届きました。近隣の類似物件の家賃一覧も付いていて、最初は「ここまで資料があるなら仕方ないか」と思ったそうです。それでもハンコを押す前に、管理会社へ電話をかけました。伝えたのは、「通知は受け取りましたが、まだ合意していません」「5万円の根拠を教えてください」「内容を書面でいただけますか」の3つだけです。
後日届いた書面を見ると、比較物件は築年数が浅く、設備も新しいものばかりでした。「うちの部屋とは条件が違うように見えます」と伝えたところ、貸主と相談するとの返事があり、数日後に「増額は月1万円、開始は半年後」という提案が返ってきました。Aさんは条件を書面で確認して合意しました。5万円のまま押印していれば、年間60万円の負担になるところでした。
Bさんの場合:増額の話そのものが取り下げに
Bさん(40代・パート)は、「月3万円アップ」の通知を受け取りました。電話で根拠を尋ね、「検討したいので書面でください」と伝えて、いったん電話を切りました。するとその後、管理会社から「今回は据え置きで」と連絡が入り、増額の話は消えたんです。増額は0円で済んだことになります。理由は詳しく説明されなかったそうですが、Bさんは「長く住んでいて、家賃の遅れもなかったからかもしれない」と感じています。貸主にとって、毎月きちんと家賃を払ってくれる入居者は大切です。増額を押し通して退去や調停になるより、据え置きで住み続けてもらうほうがいい、と判断されることもあるんですね。
2人に共通していたこと
2人に共通していたのは、その場で「わかりました」と言わなかったこと、感情的にならずに根拠を質問したこと、そして書面で条件を確認してから合意したことです。特別な知識や強い交渉力があったわけではありません。「まだ合意していません」と伝えて、根拠を聞いただけなんです。
もちろん、必ず下がるとは限りません。話し合いの結果、増額が認められることもあります。周辺の相場が実際に上がっていれば、貸主の主張が通る可能性は十分あります。それでも、金額や時期について交渉できる余地はあります。「そのまま従う」のと「聞いてから決める」のとでは、結果が大きく変わることがあります。Aさん、Bさんのように、勇気を出して一本電話をかけたことが、年間数十万円の差につながる場合もあるんです。
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まとめ
ここまでの内容を、あらためて振り返ります。届いた紙は「お願い」なので、押印する前にいったん立ち止まりましょう。合意できなければ調停や裁判で妥当な額が決まり、それまでは相当と認める額、通常は今の家賃を払えば足ります。ただし増額が確定した場合は、差額と利息を支払うことになります。管理会社の資料は増額の根拠になりえますが、争点は「5万円が妥当か」です。そのために、まずは電話で「合意していません」「根拠を教えてください」「書面をください」と伝えてみてください。
家賃が上がったと感じたとき、いちばんもったいないのは、何も言わずに飲み込んでしまうことです。まずは一本、電話をかけてみましょう。
執筆監修
趙暉士(ちょうきし)|宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸リーシングとコンサルタントを経験し、後に売買仲介業務に従事。
（株）大京穴吹不動産、都心営業部、渋谷店、流通営業1課
