リノベーション賃貸物件はいいの？メリットデメリットを徹底解説！
「リノベーション物件って最近よく聞くけど、実際どうなの？」「普通の賃貸物件と何が違うの？」そんな疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
おしゃれな内装に惹かれて物件情報を見てみたものの、家賃が思ったより高くて驚いた経験がある方もいらっしゃるかもしれません。一方で「築年数の割に設備が新しくて快適そう」と感じた方もいるでしょう。
リノベーション物件には確かに魅力的なポイントがたくさんあります。しかし、メリットだけでなくデメリットもしっかり理解した上で選ぶことが大切です。この記事では、リノベーション賃貸物件の基礎知識から、メリット・デメリット、そして選ぶ際のポイントまで徹底解説します。さらに、RENT Xなら初期費用を抑えてリノベーション物件に住める方法もご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
- リノベーション賃貸物件とは？
- リノベーション物件のメリット
- リノベーション物件のデメリット
- リノベーション賃貸物件を選ぶポイント
- よくある質問
- まとめ：自分好みで快適な暮らしをリノベーション物件で叶えよう！
1. リノベーション賃貸物件とは？
リノベーション賃貸物件とは、築年数が古い建物に大規模な工事を行い、新築物件よりも性能や付加価値を高めた賃貸物件のことを指します。単に古くなった部分を元通りに直す「リフォーム」とは異なり、リノベーションは間取りや機能性を現代のライフスタイルに合わせて作り変えることが特徴なんです。
例えば、昔ながらの3DKの間取りを広々としたワンルームに変更したり、和室を洋室に変えてフローリングとモダンな内装にしたりといった工事がこれにあたります。ただの模様替えではなく、建物自体の価値を高める工事というイメージですね。
フルリノベーションと部分リノベーション
リノベーション物件は、工事の規模によって大きく2種類に分かれます。
まずフルリノベーションですが、これは建物の躯体、つまり骨組みだけを残して、間取りや内装、水回り設備をすべて再構築する大規模な工事です。間取りを大幅に変更して壁を取り払いオープンな空間を作ったり、キッチンやバスルーム、トイレの位置を変更したり、配管や配線まで全面的に見直します。床材・壁材・天井材もすべて新しくするので、見た目だけでなく機能面でも新築同様の快適さを実現しているんですよ。
一方、部分リノベーションは、壁紙や床材などの仕上げ材や内装を部分的に改修する工事を指します。壁紙の張り替えやフローリングの交換、キッチンや洗面台などの水回り設備の交換、照明器具の更新といった工事が中心です。フルリノベーションほど大がかりではありませんが、見た目の印象を大きく変えることができます。ただし、間取り変更などの大規模な工事は含まれないのが一般的ですね。
2. リノベーション物件のメリット
リノベーション物件には、新築物件や一般的な中古物件にはない魅力がたくさんあります。実際に住んでいる方からも高い評価を得ているポイントを詳しく見ていきましょう。
内装がおしゃれで間取りも新しい
リノベーション物件の最大の魅力は、何と言ってもデザイン性の高さと間取りの自由度です。新築物件は法規制や建築コストの関係で、どうしても無難なデザインになりがちなんですよね。でもリノベーション物件なら、既存の建物を活かしながら、現代的で個性的なデザインに生まれ変わらせることができます。
例えば、壁を取り払って開放的な広いLDKを作れば、家族団らんの時間がより快適になります。最近はリモートワークが普及したこともあって、在宅ワークに対応したデスクスペースが設けられている物件も増えているんです。ウォークインクローゼットやパントリーなど、現代の生活に必要な収納も計画的に配置されています。
さらに、無垢フローリングや珪藻土の壁、アイアン素材を使った造作など、デザイナーズマンションのようなこだわりの内装材を使っている物件も多いんですよ。現代のライフスタイルにマッチした新しい間取りと、オリジナリティのあるデザインが、リノベーション物件の大きな魅力となっています。
水回りが清潔で設備が充実
築年数が古い物件で最も気になるのが、キッチン・バスルーム・トイレといった水回り設備ではないでしょうか。リノベーション物件なら、この点の心配は不要です。追い焚き機能付きのバスルームなら、帰宅時間が異なる家族でもそれぞれ温かいお風呂に入れますし、温水洗浄便座は今や生活必需品とも言える設備ですよね。
浴室乾燥機があれば、雨の日や花粉の季節でも安心して洗濯物を干せます。システムキッチンは収納力があって使い勝手が良く、料理が楽しくなりますし、広々とした独立洗面台なら朝の身支度もスムーズです。これらの設備は新築物件と変わらないレベルで整っていることが多く、築年数を感じさせない快適な生活を送ることができるんです。
好立地物件に住める
「駅から徒歩5分圏内」「都心の便利なエリア」といった好立地な場所に、新築物件を建てるのは難しくなってきています。都心部の好立地にはすでに建物が建っていることがほとんどだからです。でもリノベーション物件なら、駅近や都心の好立地にある築古物件を活用しているケースが多いんです。つまり、立地と内装の新しさの「いいとこ取り」ができるというわけですね。
通勤・通学時間が短縮できるのはもちろん、スーパーやコンビニなどの商業施設が充実していて、病院や公共施設へのアクセスも良好です。治安の良い成熟した住宅街であることも多いので、特に子育て世帯にとっては、保育園や学校、公園などが近くにある立地は非常に魅力的でしょう。単身者の方にとっても、通勤時間が短縮できることは大きなメリットと言えます。
新築より家賃が安い
立地も良く内装も新しいとなると「家賃が高いのでは？」と心配になるかもしれませんが、リノベーション物件は築年数が経過した建物をベースにしているため、新築や築浅物件と比べて10～30%程度家賃が安くなることがあります。新築なら月15万円の家賃がかかるようなエリア・広さの物件でも、リノベーション物件なら10～12万円程度で借りられる可能性があるんです。
これにより、予算内で希望するエリアに住める可能性が高まりますし、浮いた家賃分を貯蓄や趣味に回すこともできます。ワンランク上の広さや設備の物件を選べるのも嬉しいポイントですね。さらに、RENT Xではフリーレント物件も多数取り扱っており、初月の家賃が無料になる物件を選べば、初期費用をさらに抑えることができます。
3. リノベーション物件のデメリット
魅力的なメリットがある一方で、リノベーション物件にはいくつかのデメリットも存在します。物件選びで後悔しないために、デメリットもしっかり把握しておきましょう。
物件数が少なくエリアが限られる
リノベーション物件の最大のデメリットは、物件数自体が少なく、エリアも限定的ということです。リノベーション工事には高額な投資が必要ですし、工事期間中は家賃収入が得られません。それに、すべての築古物件がリノベーションに適しているわけでもないんです。こうした理由から、リノベーション物件の数は限られています。
また、リノベーション物件は大きな都市の駅前などに集中する傾向があります。郊外や地方エリアでは、リノベーション物件自体を見つけることが難しい場合もあるんですよ。
さらに注意が必要なのは、内装や水回りを一新しただけの「リフォーム済み物件」を、リノベーション物件として表記している不動産会社も多いという点です。見た目は綺麗でも、間取りは古いままだったり、設備が十分にアップデートされていなかったりすることもあります。希望するエリアでリノベーション物件を探す際には、少し時間と根気が必要になるかもしれませんね。
一般的な賃料相場より家賃が高い
「新築より安い」と先ほどお伝えしましたが、それはあくまで新築物件との比較です。同じ築年数の一般的な賃貸物件と比較すると、リノベーション物件の家賃は高めになります。一人暮らし向けの1K〜1LDKで月10万円前後、ファミリー向けの2LDK〜3LDKで月15万円前後というのが相場感です。
築20年の普通の賃貸物件なら7〜8万円で借りられるところ、同じ築年数のリノベーション物件なら10万円以上になることも珍しくありません。したがって、リノベーション物件は住環境にしっかりとお金をかけたい方向けと言えるでしょう。「多少家賃が高くても、おしゃれで快適な空間で暮らしたい」「デザイン性や機能性を重視したい」という価値観を持つ方には最適です。
ただし、RENT Xの割引プランページを活用すれば、仲介手数料が無料になる物件も多数ございます。月々の家賃は変わりませんが、初期費用を大幅に削減できるため、リノベーション物件への入居ハードルを下げることができます。
見えない部分が古い可能性あり
リノベーション物件で最も注意すべきポイントが、見える部分は新しくても、見えない部分が古いままの可能性があるという点です。床下の給水管や排水管が古いままだと水漏れのリスクがありますし、古い電気配線は容量不足で現代の電化製品の使用に支障が出る可能性もあります。壁の中の断熱材が古いままだと、冬は寒く夏は暑い環境になってしまうんです。
特に重要なのが耐震性能です。1981年以前に建築確認申請を受けている建物、いわゆる旧耐震基準の建物は、大きな地震が来たときのリスクが高いことが知られています。1981年6月以降は新耐震基準で、震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない基準になっていますが、それ以前は震度5程度を想定した基準だったんです。
内装がどれだけ綺麗でも、建物自体の耐震性能が低ければ安心して暮らすことはできません。リノベーション物件を選ぶ際は、建物の築年数と耐震基準をしっかり確認することが重要です。また、外壁や屋上の防水工事が適切に行われていないと、雨漏りなどのトラブルが発生する可能性もあります。
4. リノベーション賃貸物件を選ぶポイント
リノベーション物件のメリット・デメリットを理解した上で、実際に物件を選ぶ際のポイントをご紹介します。
家賃が適正かどうか確認する
リノベーション物件は新築物件と比べれば賃料は安めですが、同条件の一般物件と比べると高めです。家賃が適正かどうかを判断するために、まず同じエリアの新築物件、築浅物件、一般的な中古物件の家賃を比較してみましょう。追い焚き機能、浴室乾燥機、システムキッチンなど、どこまで設備が整っているかも重要なポイントです。
フルリノベーションなのか部分リノベーションなのかも確認が必要ですし、駅からの距離や周辺環境なども含めて総合的に判断することが大切です。「デザインが素敵だから」という理由だけで飛びつくのではなく、冷静にコストパフォーマンスを見極めましょう。
メンテナンス履歴を確認する
前章で触れた「見えない部分の老朽化」のリスクを避けるためには、建物のメンテナンス履歴を確認することが重要です。マンションの場合は、管理組合が長期修繕計画を立てているかどうかを確認しましょう。計画的に修繕が行われている建物なら、安心して暮らせる可能性が高いです。
外壁塗装や防水工事は実施されているか、給排水管の更新工事は行われているか、エレベーターのメンテナンスは定期的に実施されているかなど、不動産会社や管理会社に問い合わせて「いつ、どのような工事が行われたか」を具体的に聞いてみてください。
特に1981年以前の建物の場合、耐震診断や耐震補強工事が行われているかどうかは非常に重要です。補強工事が実施されていれば、旧耐震基準の建物でも一定の安全性が確保されています。
事故物件でないかどうか
リノベーション物件を選ぶ際に気をつけたいのが、築年数がそれほど古くないのにリノベーションされている場合です。通常、リノベーションが行われるのは築20年以上の物件が多いのですが、築浅物件がリノベーションされているケースでは、何らかの理由で内装が傷んでいたり、事故物件である可能性も考えられます。
事故物件、いわゆる心理的瑕疵物件に関しては、貸主に告知義務があります。しかし、告知の定義や期間については明確に定められていない部分もあり、グレーゾーンが存在するのが実情です。不安な場合は、不動産会社に「事故物件ではないですよね？」とストレートに聞いてOKです。事故物件情報サイトでチェックしたり、内見時に近隣住民に挨拶がてら聞いてみたりするのも一つの方法ですよ。築年数と物件状態のバランスに違和感を感じたら、遠慮せずに質問することが大切です。
その他のチェックポイント
リノベーション物件でも、建物の構造自体は変わりません。特に木造アパートをリノベーションした物件の場合、内装は綺麗でも防音性能は低いままということもあります。壁の厚さや床の遮音性能、窓のサッシの種類などを内見時にしっかりチェックしましょう。
また、間取り変更を伴うフルリノベーションの場合、元の間取りとは窓の位置関係が変わっていることもあります。主要な居室に窓があるか、日中の日当たりはどうか、風が通り抜ける構造になっているかなど、これらは図面だけではわからないので、必ず内見して確認することをおすすめします。
5. よくある質問
Q1. リノベーション物件とリフォーム物件の違いは何ですか？
リフォームとリノベーションは、工事の規模と目的が異なります。リフォームは古くなった設備や内装を「元の状態に戻す」ことを目的とした工事です。剥がれた壁紙を張り替えたり、古くなったキッチンを新しいものに交換したりする工事がこれにあたります。
一方、リノベーションは既存の建物に大規模な工事を行い、「新しい価値を加える」ことを目的としています。間取りを変更したり、現代のライフスタイルに合わせた機能を追加したりする工事です。ただし、不動産業界ではこの区別が曖昧で、単なるリフォーム済み物件を「リノベーション物件」として表記している場合もあるんです。物件を選ぶ際は、具体的にどのような工事が行われたのかを確認することが大切ですね。
Q2. リノベーション物件の初期費用はどのくらいかかりますか？
リノベーション物件の初期費用は、一般的な賃貸物件と基本的に同じ項目です。敷金が家賃の1〜2ヶ月分、礼金が家賃の1〜2ヶ月分（物件によってはゼロのことも）、仲介手数料が家賃の0.5〜1ヶ月分、前家賃として入居月の日割り家賃と翌月分の家賃、火災保険料が1.5〜2万円程度、鍵交換費用が1.5〜3万円程度というのが一般的です。
例えば、家賃10万円のリノベーション物件の場合、初期費用は40〜50万円程度が目安となります。ただし、RENT Xでは仲介手数料無料やフリーレントの物件を多数取り扱っています。家賃10万円の物件で仲介手数料無料とフリーレント1ヶ月がつけば、約20万円以上もお得になるんです。リノベーション物件は家賃がやや高めの傾向がありますが、こうした制度を賢く利用することで、初期費用の負担を大きく軽減できます。
6. まとめ：自分好みで快適な暮らしをリノベーション物件で叶えよう！
ここまで、リノベーション賃貸物件のメリット・デメリット、選び方のポイントについて詳しく解説してきました。リノベーション物件は、おしゃれで現代的なデザインと間取り、清潔で最新設備が整った水回り、好立地という魅力がある一方で、物件数の少なさや家賃の高さ、見えない部分の老朽化リスクといったデメリットもあります。
大切なのは、「おしゃれだから」という理由だけで選ぶのではなく、デメリットもしっかり理解した上で、自分のライフスタイルや予算に合った物件を選ぶことです。家賃が適正かどうか周辺相場と比較し、メンテナンス履歴や耐震性能を確認し、内見で防音性や日当たりを実際に確かめることを忘れないでくださいね。
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執筆監修
趙暉士(ちょうきし)|宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸リーシングとコンサルタントを経験し、後に売買仲介業務に従事。
（株）大京穴吹不動産、都心営業部、渋谷店、流通営業1課
